빌딩부자들

지금까지 주 재테크 수단은 아파트에 의하 "집테크" 이었다.

앞으로는 수익형 재테크를 하고 싶어 예전부터 작은 빌딩이 꿈이여서 읽게된 책. 

2011년 첫 출간한 책이라 시점이 조금 다른 게 있었다.

1. 빌딩의 수익증대 방법

ㅇ 임대료를 올릴 수 있는 타이밍은 빌딩의 주인이 바뀔 때와 계약기간이 만료돼 재계약을 할 때다.

-> 한 주인이 오래 소유하고 있던 빌딩들이 노려야 할 물건들임. 

ㅇ 무슨 일이 있어도 '성장'하는 상권에 있는 '5년 미만'의 빌딩에 투자해야한다.

-> 성장하는 상권의 빌딩이어야 하는 이유는 상권이 뒷받침되지 않으면 아무리 임대료를 올리고 싶어도 올릴 수가 없기 

    때문임.

-> 5년 미만의 신축 빌딩은 임차인 구하기가 쉽기 때문. 새 아파트를 선호하듯, 임차인들도 새 빌딩을 선호한다.

ㅇ 돈 이야기를 할 수 있는 친구가 필요하다.

-> 투자에서 수익을 남기려면 투자금이 50~150억원 정도는 돼야 하고 이중 절반은 현금이 필요하다.

   자산가들 중에서도 현금을 수십억 쌓아놓기란 쉽지 않기에 동업이 필요하다.

ㅇ 처음 재테크를 시작하는 사람들에게 월급의 10퍼센트 정도 임대수익을 목표료 하는게 좋다.

ㅇ 코너에 있는 건물이 좋은 것은 건물을 지을 때 높에 제한 규제를 덜 받는 장점이 있기 때문이다.

ㅇ 모텔은 손님들의 동선 파악이 중요하다

-> 운전자들은 습관적으로 핸들을 왼쪽으로 돌린다든지, 대로변에 보이는 첫 번째 모텔은 심리적으로 부담스럽다든지

   등의 사소한 습관, 심리를 파악해야한다.

ㅇ 모텔 영업이 잘 되려면 특히 시설이 중요하다.

ㅇ 초보자가 모텔을 임대할 때 핵심은 '5년 계약'과 '낮은 월세'이다. 

-> 통상 2년 계약이 일반적이지만 5년으로 계약기간을 늘리면 투입한 리모델링 공사비를 다 뽑을 수 있다.

ㅇ 수익형 부동산으로 돈을 버는 방법은 두 가지다. 임대료 수입과 시세차익이다.

ㅇ 치밀한 '지역선택'과 '수익률 계산' 이 투자의 성공 비결이다.

-> 지역을 선택할 때는 투자에 실패하더라도 직접 들어와 살 수 있겠다는 생각이 드는 지역이어야 한다.

ㅇ 경매 주의할 점

-> 전략없이 구분등기된 물건은 손대지 말아야 한다. 법적인 문제가 힘들기 때문

-> 신규 상가는 절대 분양받지 않는다. 신규 상가는 시세 상승이 쉽지 않고 수익성이 검증되지 않았기 때문

ㅇ 역세권 경매로 나온 여관

-> 330제곱미터(100평) 전후의 여관은 대출이 어려워 경매로 나오는 물건이 많다.

-> 용도를 도시형 생활주택으로 변경해 은행에서 대출을 받으면 된다.

-> 모텔에서 도시형 생활주택으로의 용도변경은 쉬운 편

ㅇ 자루형 땅 매입

-> 자루형 땅이란 입구만 대로변에 접해 있고 나머지는 안쪽으로 들어가 자루처럼 생긴 땅을 말한다.

-> 대부분 이런 땅들은 대로변 땅보다 가격이 저렴하다. 일부만 대로변과 접하고 있기 때문

-> 다가구, 오피스텔 등을 짓고 임대하는 것도 한 방법

ㅇ 대지 매입 시 중시하는 요소는 크게 세 가지

-> 유동인구를 유발할 수 있는 횡단보도

-> 접근성을 높일 수 있는 진입도로

-> 에너지를 절감할 수 있는 남향

ㅇ 전략적인 임차인 선정

-> 신규로 생긴 업체는 들이지 않는다.

-> 음식, 음료 등 외식업체도 피한다. 음식이 건물을 망가뜨리고 또 냄새가 다른 임차인들의 쾌적한 근무환경을

   방해한다.

-> 연예기획사 등 엔터테인먼트 업종 종사자들도 피한다.

-> 광고회사, 인터넷 업종 등 일반 사무실을 선호

ㅇ 임차 용도를 미리 고려

-> 무조건 멋있고 특색 있는 빌딩만 지어 놓으면 임차인들이 줄을 설 것으로 생각했지만 그건 착각

-> 상권에 대한 고려 없이 무조건 예쁘게만 지어놓은 건물은 임차인 구할 때 애를 먹기 마련

-> 임차인이 원하는 규모를 미리 조사해야 한다. 업종별로 원하는 바가 다르다.

-> 특정 업종이 사업 허가를 얻으려면 일정 규모 이상의 면적이 필요

2. 빌딩부자 DNA

ㅇ 매입경로

-> 빌딩부자들이 가장 선호한 방법은 공인중개사를 통해서.

-> 그 다음이 지인을 통해서.

ㅇ 공실관리

-> 공실률을 줄이기 위해 가장 중요한 요소는 "건물 위치 및 설계"가 최우선.

ㅇ 안목

-> 저평가 된 물건의 미래가치를 보고 투자해야 한다.

-> 임대주택으로 지을 수 있는 부동산, 빌딩으로 지을 수 있는 땅, 상가를 지을 수 있는 땅,

    1층 단독을 4~5층으로 지을 수 있는 땅, 주거지가 상업지로 바뀔 지역의 땅 등 정확한 자료수집으로

    종합분석, 검토한 후 미래가치가 있는 부동산에 투자해야 한다.

ㅇ 수익률 계산 능력

-> '5년 후 빌딩의 시세가 두 배로 뛴다면 현재 이 빌딩의 가격은 얼마다' 라는 개념이 확실히 잡혀 있다.

-> 전문적인 용어로 '현가'에 대한 개념인데, 이 현가에 대한 개념은 투자를 할 것인가 말 것인가를 결정하는데

   중요한 판단기준을 제시한다.

ㅇ 플래 B

-> 빌딩부자들은 항상 '최약의 경우'를 미리 계산해둔다.

-> 빌딩부자들은 투자를 결정할 때 리스크를 상정하고 대안을 마련한 뒤 투자의 첫 샵을 뜬다. 

   이들은 최악의 상황에 대처하는 방법을 공부하고 투자에 나서기 때문에 일반적으로 위험이 일어나지 않는다.

ㅇ 계약서 한 줄

-> 표준계약서에는 분쟁이 발생했을 때 해결을 위한 규정이 완비돼 있지 않다.

-> 사소한 부분이나 구체적인 법 규정은 서로 간의 합의에 의해 보충해야 한다.