빌딩부자들

My Review/책 2015. 11. 29. 23:26

지금까지 주 재테크 수단은 아파트에 의하 "집테크" 이었다.

앞으로는 수익형 재테크를 하고 싶어 예전부터 작은 빌딩이 꿈이여서 읽게된 책. 

2011년 첫 출간한 책이라 시점이 조금 다른 게 있었다.





1. 빌딩의 수익증대 방법

ㅇ 임대료를 올릴 수 있는 타이밍은 빌딩의 주인이 바뀔 때와 계약기간이 만료돼 재계약을 할 때다.

-> 한 주인이 오래 소유하고 있던 빌딩들이 노려야 할 물건들임. 


ㅇ 무슨 일이 있어도 '성장'하는 상권에 있는 '5년 미만'의 빌딩에 투자해야한다.

-> 성장하는 상권의 빌딩이어야 하는 이유는 상권이 뒷받침되지 않으면 아무리 임대료를 올리고 싶어도 올릴 수가 없기 

    때문임.

-> 5년 미만의 신축 빌딩은 임차인 구하기가 쉽기 때문. 새 아파트를 선호하듯, 임차인들도 새 빌딩을 선호한다.


ㅇ 돈 이야기를 할 수 있는 친구가 필요하다.

-> 투자에서 수익을 남기려면 투자금이 50~150억원 정도는 돼야 하고 이중 절반은 현금이 필요하다.

   자산가들 중에서도 현금을 수십억 쌓아놓기란 쉽지 않기에 동업이 필요하다.


ㅇ 처음 재테크를 시작하는 사람들에게 월급의 10퍼센트 정도 임대수익을 목표료 하는게 좋다.


ㅇ 코너에 있는 건물이 좋은 것은 건물을 지을 때 높에 제한 규제를 덜 받는 장점이 있기 때문이다.


ㅇ 모텔은 손님들의 동선 파악이 중요하다

-> 운전자들은 습관적으로 핸들을 왼쪽으로 돌린다든지, 대로변에 보이는 첫 번째 모텔은 심리적으로 부담스럽다든지

   등의 사소한 습관, 심리를 파악해야한다.


ㅇ 모텔 영업이 잘 되려면 특히 시설이 중요하다.


ㅇ 초보자가 모텔을 임대할 때 핵심은 '5년 계약'과 '낮은 월세'이다. 

-> 통상 2년 계약이 일반적이지만 5년으로 계약기간을 늘리면 투입한 리모델링 공사비를 다 뽑을 수 있다.


ㅇ 수익형 부동산으로 돈을 버는 방법은 두 가지다. 임대료 수입과 시세차익이다.


ㅇ 치밀한 '지역선택'과 '수익률 계산' 이 투자의 성공 비결이다.

-> 지역을 선택할 때는 투자에 실패하더라도 직접 들어와 살 수 있겠다는 생각이 드는 지역이어야 한다.


ㅇ 경매 주의할 점

-> 전략없이 구분등기된 물건은 손대지 말아야 한다. 법적인 문제가 힘들기 때문

-> 신규 상가는 절대 분양받지 않는다. 신규 상가는 시세 상승이 쉽지 않고 수익성이 검증되지 않았기 때문


ㅇ 역세권 경매로 나온 여관

-> 330제곱미터(100평) 전후의 여관은 대출이 어려워 경매로 나오는 물건이 많다.

-> 용도를 도시형 생활주택으로 변경해 은행에서 대출을 받으면 된다.

-> 모텔에서 도시형 생활주택으로의 용도변경은 쉬운 편


ㅇ 자루형 땅 매입

-> 자루형 땅이란 입구만 대로변에 접해 있고 나머지는 안쪽으로 들어가 자루처럼 생긴 땅을 말한다.

-> 대부분 이런 땅들은 대로변 땅보다 가격이 저렴하다. 일부만 대로변과 접하고 있기 때문

-> 다가구, 오피스텔 등을 짓고 임대하는 것도 한 방법


ㅇ 대지 매입 시 중시하는 요소는 크게 세 가지

-> 유동인구를 유발할 수 있는 횡단보도

-> 접근성을 높일 수 있는 진입도로

-> 에너지를 절감할 수 있는 남향


ㅇ 전략적인 임차인 선정

-> 신규로 생긴 업체는 들이지 않는다.

-> 음식, 음료 등 외식업체도 피한다. 음식이 건물을 망가뜨리고 또 냄새가 다른 임차인들의 쾌적한 근무환경을

   방해한다.

-> 연예기획사 등 엔터테인먼트 업종 종사자들도 피한다.

-> 광고회사, 인터넷 업종 등 일반 사무실을 선호


ㅇ 임차 용도를 미리 고려

-> 무조건 멋있고 특색 있는 빌딩만 지어 놓으면 임차인들이 줄을 설 것으로 생각했지만 그건 착각

-> 상권에 대한 고려 없이 무조건 예쁘게만 지어놓은 건물은 임차인 구할 때 애를 먹기 마련

-> 임차인이 원하는 규모를 미리 조사해야 한다. 업종별로 원하는 바가 다르다.

-> 특정 업종이 사업 허가를 얻으려면 일정 규모 이상의 면적이 필요


2. 빌딩부자 DNA

ㅇ 매입경로

-> 빌딩부자들이 가장 선호한 방법은 공인중개사를 통해서.

-> 그 다음이 지인을 통해서.


ㅇ 공실관리

-> 공실률을 줄이기 위해 가장 중요한 요소는 "건물 위치 및 설계"가 최우선.


ㅇ 안목

-> 저평가 된 물건의 미래가치를 보고 투자해야 한다.

-> 임대주택으로 지을 수 있는 부동산, 빌딩으로 지을 수 있는 땅, 상가를 지을 수 있는 땅,

    1층 단독을 4~5층으로 지을 수 있는 땅, 주거지가 상업지로 바뀔 지역의 땅 등 정확한 자료수집으로

    종합분석, 검토한 후 미래가치가 있는 부동산에 투자해야 한다.


ㅇ 수익률 계산 능력

-> '5년 후 빌딩의 시세가 두 배로 뛴다면 현재 이 빌딩의 가격은 얼마다' 라는 개념이 확실히 잡혀 있다.

-> 전문적인 용어로 '현가'에 대한 개념인데, 이 현가에 대한 개념은 투자를 할 것인가 말 것인가를 결정하는데

   중요한 판단기준을 제시한다.


ㅇ 플래 B

-> 빌딩부자들은 항상 '최약의 경우'를 미리 계산해둔다.

-> 빌딩부자들은 투자를 결정할 때 리스크를 상정하고 대안을 마련한 뒤 투자의 첫 샵을 뜬다. 

   이들은 최악의 상황에 대처하는 방법을 공부하고 투자에 나서기 때문에 일반적으로 위험이 일어나지 않는다.


ㅇ 계약서 한 줄

-> 표준계약서에는 분쟁이 발생했을 때 해결을 위한 규정이 완비돼 있지 않다.

-> 사소한 부분이나 구체적인 법 규정은 서로 간의 합의에 의해 보충해야 한다.




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(2015.09.14) 충주 센터리움

2015. 10. 18. 23:01

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출처 : http://www.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2015062144201&intype=1

 

 

1. 금융서비스의 변화

ㅁ (변화) 소비자 중심의 금융서비스

- 공급자 중심의 '영업시간' 개념도 머지않아 사라질 것으로 관측

 

ㅁ (해외) 캐나다 TD뱅크

- 24시간 모바일 메신저와 문자로 각종 불편과 궁금한 점 접수. 24시간 가동. 4초내 응답체계

- 캐나다의 다른 은행보다 영업시간이 평균 45% 김

- 매일 문 여는 오프라인지점 전략으로 변화중

- SNS 공간에서 소비자를 직접 만나기 위한 서비스 출시(TD헬프, TD라이브채팅)

 

2. 인터넷은행과 핀테크기업들의 금융회사 영역 확장

ㅁ 역량집중과 아웃소싱으로 비용절감

- (해외) 독일 피도르 은행

. 임직원 숫자는 39명. 보유한 고객 계좌는 30만개

. 차별화할 수 있는 부문에만 역량을 집중하고 다른 은행과 차별화할 수 없거나 규격화가 가능한 영역은 아웃소싱

 

핵심역량에 집중하고 비핵심역량은 아웃소싱하는 것은 전통적인 전략이고 그 사례가 금융회사의 IT부문과 애플의 제품제작이었다. 하지만 그런 흐름이 10~20년 지난 후 다시 IT인소싱 바람이 불고 있거나 여전히 인소싱을 유지해온 곳이 많이 있다.(아직 애플은 아웃소싱중인걸로 알고 있지만)

반대로 삼성전자는 초기부터 글로벌 기업이 된 지금까지 인소싱 전략으로 성장해왔다.

따라서 아웃소싱 전략이 핀테크의 기반이라고 보기는 납득하기 힘들다.

 

- 직원 한 명에 투입되는 전산 등 IT관련 비용을 보면 전통 은행은 200달러 정도인데 핀테크 기업들은 15달러 수준

 

IT비용보다는 전통 은행의 인건비, 지점 임대료, 각종 사무장비의 비용이 더 크지 않을까?

 

ㅁ 고객이 부담하는 수수료 절감

- (사례) 전통 은행의 해외송금 수수료를 10분의 1만 받는 핀테크 기업이 나오고 있음

 

3. 핀테크 분야별 경쟁

 

 

 

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출처 : http://www.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2015061882011

 

 

1. 해외 인터넷전문은행 서비스 사례

ㅁ (시작) 미국, 일본, 유럽에선 2000년 무렵부터 인터넷전문은행 출현

ㅁ (최근) 모바일전용은행 등 새로운 핀테크 분야로 사업 영역을 빠르게 확산

ㅁ 사례

- 프랑스 BPN파리바의 헬로뱅크 : 2013년부터 프랑스, 벨기에 등 4개 유럽 국가에서 약 80만명 고객 확보

 

2. 인터넷전문은행 새로운 서비스

ㅁ 로봇 자산관리 서비스 : 미국 찰스슈워브뱅크

- 2015년 '인텔리전스 포트폴리오' 라는 로봇 자산관리 서비스 개시, 1만 4000명의 독립펀드매니저에 제공

- 핀테크를 활용해 알고리즘을 완성해 고객에게 돌려줄 수익률을 극대화

 

ㅁ 카메라 본인 촬영으로 계좌 개설 : 일본 지분뱅크

 

ㅁ 모바일 어플리케이션으로 간편 결제 : 중국 알리바바, 일본 라쿠텐 등

 

ㅁ 계좌유지수수료 무료 : 미국 찰스슈워브뱅크

- 증권사 고객이 은행 계좌가 필요하다는 점에 착안해 계좌유지수수료를 무료로 내세움

- 계좌유지수수료 : 국내에 없는 제도

 

3. 인터넷전문은행 수익모델 취약

ㅁ 인터넷전문은행 경쟁이 치열해지면서 수익모델이 없으면 어려움

- 씨티은행 : 1999년 인터넷전문은행 설립, 2000년 수익이 안 난다는 이유로 철수

- ING다이렉트 미국법인 : 2011년 총자산 922억달러로 미국 최대 인터넷전문은행이었으나 캐피털원에 매각

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(금융위)별첨_금융권 빅데이터 활성화 방안.pdf 

(금융위)보도자료_빅데이터를 활성화하여 금융회사와 핀테크 기업의 동반성장 토대 구축.pdf

 

 

1. 빅데이터 정의

    - 빅데이터는 일반적인 기술로 저장, 관리, 분석이 어려울 정도로 큰 규모를 가진 데이터

    - 빅데이터는 3V(Volume, Variety, Velocity)로 정의

        . Volume : 전수조사에 근접한 표본

        . Variety : 구조한 데이터 + SNS, 위치정보 등 비구조화 데이터

        . Velocity : 과거 트랜드 분석에서 벗어나 실시간 분석

 

2. 빅데이터 현항

    - 국내 보험사의 경우 빅데이터 활용이 마케팅, 보험사기적발 위주인 반면, 외국 보험사는

      상품혁신, 기후재난예측 등 다양하게 빅데이터 활용

    - 외국의 경우 빅데이터가 수익모델로 연결되고 있지만, 우리나의 경우 빅데이터가 수익모

      델로 연결되지 않고 있음

    - 외국 금융회사는 수요에 맞는 서비스를 실시간으로 제공하여 영업에 활용하고 있지만, 우

      리나라의 경우 빅데이터를 실시간으로 영업에 활용하지 못함

    - 우리나라 핀테크 기업이 빅데이터를 활용해 금융권으로 진출하는 경우는 많지 않음

 

3. 빅데이터 활용의 필요성

    - 외국의 경우 빅데이터 활용이 하나의 산업군으로 연결되고 있어 새로운 성장동력이 되고

      있음

    - 핀테크 기업의 금융정보 빅데이터 활용이 증가하면 핀테크 기업과 금융권이 동반 성장

    - 금융회사도 빅데이터 활용을 통해 시장개척, 새로운 수익사업 발굴 등이 가능하여 금융산

      업 발전에도 도움

 

4. 빅데이터 활성화 제약요인

    - (법령상 제약) 신용정보법령상 금융회사 등이 신용정보를 비식별화하여 빅데이터 사업에

      활용할 수 있는지 여부가 불명확

    - (인프라 미흡) 핀테크 기업은 금융상품을 만들고 새로운 서비스를 제공하기 위해 필요한

      금융정보의 확보가 어려움

    - (지침 미비) 개정 신용정보법상 과징금 도입, 징벌적 손해배상 등 제재가 강화되어 금융

      회사의 비식별화 정보활용 노력 저해

 

 

5. 금융권 빅데이터 활성화 방안

    1) 신용정보 범위 명확화

        - (현황, 문제점) 신용정보법상 신용정보는 식별정보(다른 정보와 결합), 거래내용,

          신용도, 신용능력, 공공정보 등 5가지로 구분되고, 이 중 하나에 해당하면 비식별과 무

          관하게 신용정보로 봄

            . 비식별 신용정보를 신용정보로 볼 경우 빅데이터를 위해 정보를 활용할 때마다 동

              의를 받아야 하므로 활용이 어려움

        - (해외) 외국은 비식별정보를 개인정보로 보지 않음

        - (개선방안) 신용정보법 시행령에서 비식별정보는 개인신용정보에서 제외

            . 시행령 초안 : 식별성이 전제되니 않은 개별 거래내용, 신용도, 신용거래능력 판단

              정보를 개인신용정보 범위에서 제외(9.12일 시행예정)

   

    2) 비식별정보 활용가능여부 명확화

        - (현황, 문제점) 개인정보보호법상 개인정보는 동의받은 목적으로만 활용해야 하나, 비

           식별화시 동의 목적 외 이용가능

        - (개선방안) 개인정보보호법에 따라  비식별화할 경우 동의 목적 외 이용이 가능하다고

           유권해석

            . 신용정보법(특별법)에 규정되지 않은 사항은 개인정보보호법이 적용

 

    3) 비식별화 지침 마련

        - (현황, 문제점) 개인정보를 비식별화하더라도 특정 절차를 거치면 다시 식별화가 가능

          한 경우가 발생할 수 있음

        - (개선방안) 협회 공동으로 네거티브 방식으로 금융권 비식별화 지침 마련,  시행

          (`15.9월)

 

[래퍼런스]

    http://www.fsc.go.kr/info/ntc_news_view.jsp?bbsid=BBS0030&page=1&sch1=&sword=&r_url=&menu=7210100&no=30442

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